△中投国控集团运营的武汉·当代梦工场

国家统计局发布的数据显示，截至2022年末，我国城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为65.22%。按照世界城市化发展规律，城镇化率达70%至80%时，城市将进入持续而漫长的更新阶段，低效商业地产的存量盘活是其中一项重要内容。

当前国际社会不确定性因素增加，给全球经济蒙上了一层阴影，也给我国经济社会发展带来了不小冲击。数据显示，我国主要城市商业写字楼空置率在15%左右，近年来北京、上海、天津、郑州等城市都出台了盘活存量低效商业地产的相关政策文件，多数大型国企也在探讨将闲置或者低效的产业推向市场。

可以看到，随着城市空间的日益拥挤，商业地产即将或者已经进入了“盘存”时代，在政策和市场的双轮驱动下，中投国控集团依靠自身二十年物业管理、商业管理的经验和资源，聚焦城市存量商业改造，在近年来疾步迈向轻量化资产运营的新蓝海。

△位于郑州市的中投国控集团总部国弘巨正广场

政策市场双轮驱动 中投瞄准商业地产存量改造

郑州是国家中心城市，也是创建中的国际消费中心城市，还是首批国家文旅消费试点城市，在多层政策叠加之下，城市更新将是一项持续行动。在城市更新中加速现代服务业提档升级是最现实的需求，其中提升商业写字楼的服务水平、链接能力，和促进消费业态的创新、升级，是城市更新的题中应有之义，这离不开存量空间的盘活、产业链的打造。

郑州市在城市更新进程中，实施了一系列市场外迁、产业上楼，低效产业改造文旅消费场景等措施，郑州市引入运营商盘活老厂房建成的油化厂创意园、二砂文化创意园等，都是不动产盘存打造现代商业的典范。当前的经济环境下，商业写字楼租金下行，空置率居于高位，租金承压严重，中小型托管租赁公司难以为继。中投国控集团成立于2004年，在城市物业管理、商业管理、酒店管理方面积累了丰富经验和资源，城市更新的趋势以及市场因素，让中投国控集团坚定了盘活城市低效产业的发展战略。

截止2024年5月，中投国控集团运营的商业楼宇资产已达110万平方米，规模接近国内第一梯队。数据显示，截止2024年一季度，郑州市甲乙级写字楼存量为518.4万平方米，零售物业超700万平方米，加上国企推向市场的闲置、低效资产，郑州市存量可商用不动产不低于1500万平方米，其中近年内有环境改造、设施更新需求的超过半数。

据住建部数据显示，截至2023年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个，其中城镇老旧小区改造占据多数，低效、存量产业改建盘活也占到一定的比例。据《佳兆业2021年全国城市更新报告》，我国城市更新市场规模日益扩大，存量总市值为500万亿，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目将每年释放出10万亿元的市场，落后、低效资产的改扩建及盘活升级也是万亿级市场的新蓝海。

“从市场角度来看，商业写字楼库存量比较大，目前一线城市写字楼空置率大概在10%—20%，二线城市空置率大多超过30%，均处于相对较高的空置状态，租金承压。”中投国控集团董事长韩帅分析说，“面对商业办公地产去库存及降低空置率的压力，国家及各地都开始陆续释放利好新政，通过提供税收优惠、简化审批流程等政策支持，鼓励房地产投资者和运营商积极参与写字楼改造和运营。借势政策东风，新政下商业地产必然重拾价值，这给了我锁定低效商业地产盘存市场的信心。”

商管部副总经理袁斌向记者介绍，中投国控集团致力于构建“主业突出，上下产业链垂直深耕”的商业发展模式，以写字楼运营为主业，同时发展物业管理、酒店管理、企业服务等上下游产业链，垂直深耕下去。我们不做开发建设，只做楼宇的轻资产运营。目前集团仅在河南省持有的商业写字楼面积近110万平方米，服务10000+企业客户，我们也始终在朝着IPO上市的方向前进。

位于郑州市二七区的法务大厦

做新型商管 支撑生产性服务业“上楼入链”

2024年《政府工作报告》在提出“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”时，专门指出“加快发展现代生产性服务业”。生产性服务业是制造业高端化、智能化的重要支撑，也是引领产业向价值链高端攀升的关键环节和根本途径，延伸了更新质的生产要素的使用范围，推动了新质生产力的能级跃迁。

以武汉为例，其核心城区江岸区在数年前就提出发展楼宇经济，平安金融中心是湖北首栋纳税超10亿元楼宇，楼内以金融、保险等高端服务业为主。目前，江岸区已有3栋纳税超10亿元楼宇、25栋纳税亿元楼宇。形成武汉天地国际商务集群、建设大道金融产业带集群、汉口历史文化风貌区文创集群、长江左岸创意设计集群、汉口滨江商务区国际总部集群等五大特色楼宇集群。

放眼世界，生产性服务业“上楼入链”是城市经济发展的必然趋势。当前，我国发达城市把现代服务业，特别是生产性服务业作为产业转型“闯关”的主攻方向，突出发展总部经济、楼宇经济，把生态环保、数字经济、科创服务、金融保险、商贸物流、人工智能等一系列生产性服务业搬进写字楼，打造亿元税收楼宇，甚至是十亿元楼宇，既形成集约效应，也方便政府集中提供服务。